În cele ce urmează vom aborda situația neînțelegerilor dintre coproprietari privind modul de folosire a bunului comun – spre exemplu:
I. Modul de fracționare al dreptului de proprietate/bunului în cazul coproprietății
În cazul proprietății comune pe cote-părți, denumită și coproprietate, fiecare dintre coproprietari deține o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului– nematerializată, nedelimitată în concret.
Fracționarea este deci realizată strict la nivel abstract, astfel încât fiecăruia îi revine o cotă-parte din acest drept, exprimată matematic în fracții ori procente, deci, nu este vorba de o parte concretă din bun a fiecăruia, pe care să o poată folosi exclusiv pentru sine (atâta timp cât nu toți coproprietarii au consimțit la un asemenea mod de folosință).
II. Cum se poate stabili modul de folosire și cum trebuie folosit bunul comun, conform legii
Regula și de preferat, desigur, este stabilirea modului în care va fi folosit bunul comun de toți coproprietarii, prin bună învoială (acord privind stabilirea destinației și eventual al modului concret în care utilitatea acestei destinații va fi asigurată pentru fiecare coproprietar).
Această înțelegere nu trebuie să îmbrace neapărat o formă scrisă, fiind dedusă din modul de folosire în mod obișnuit al bunului în timp, deci prin îngăduința reciprocă a coproprietarilor la modul de folosință exercitat de ceilalți.
Deci, cât bunul are o anumită destinație stabilită prin acordul coproprietarilor /prin modul de folosință obișnuită al bunului de către aceștia, nu prezintă nicio relevanță că nu există act scris ori înscriere în Cartea funciară privind o anumită destinație determinată a bunului.
Atâta timp cât respectă destinația bunului și nu aduce atingere drepturilor celorlalți, orice coproprietar are dreptul de a folosi nestingherit bunul, fără vreun acord expres al celorlalți.
DAR, orice persoană trebuie să își exercite drepturile cu bună-credință IAR NICIUN DREPT nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv și nerezonabil, contrar bunei-credințe.
În caz de neînțelegere, se poate ajunge la instanță, pentru partajul de folosință.
Acesta rămâne, de altfel, printre puținele opțiuni, pentru cazurile în care legea nu permite un partaj propriu-zis.
III. CUM REZOLVĂM LITIGIILE PRIVIND FOLOSIREA BUNULUI COMUN
Încercarea de a încheia un acord – calea cea mai avantajoasă și rapidă, precum și cea mai puțin costisitoare pentru toate părțile implicate
Teoretic, acordul poate fi și unul verbal, „la bună înțelegere” dar având în vedere antecedentele, pentru evitarea inconvenientelor și în viitor, se recomandă forma scrisă, cu participarea tuturor coproprietarilor, în care să se stabilească, clar și just, modul de utilizare în favoarea fiecăruia.
Dacă nu se ajunge la un acord, se poate ajunge la instanță pentru un PARTAJ DE FOLOSINȚĂ, inclusiv DESPĂGUBIRI.
În acest caz cele ce trebuiau stabilite prin bună învoială de coproprietari se stabilesc de către instanța de judecată, cu delimitarea efectivă a modului de exercitare al dreptului pentru fiecare coproprietar.
Coproprietarii care au exercitat o folosință exclusivă/abuzivă pot fi obligați la despăgubiri.
Dacă se ajunge la un acord sau se pronunță o hotărâre judecătorească privind partajarea folosinței, dar nu sunt respectate ori apreciați că partajul de folosință nu ar fi suficient pentru remedierea situației, se poate ajunge la instanță pentru un PARTAJ PROPRIU-ZIS
Partajul poate fi cerut oricând, de oricare dintre coproprietari, caz în care cotele abstracte se vor individualiza, bunul va fi divizat în concret și fiecare coproprietar va deveni proprietar exclusiv pe partea din bun astfel materializată, proporțional cotei sale.
Evident, în toate cazurile în care s-ar ajunge la instanță pentru o soluție, părțile vinovate pot fi obligate inclusiv la suportarea cheltuielilor de judecată ale coproprietarului care a fost nevoit să apeleze la această cale pentru a-și apăra drepturile și interesele legitime (taxa de timbru, onorarii avocațiale și de experți, cheltuieli de deplasare ale martorilor etc).
Ca alternativă, pentru cazul particular al proprietății periodice (când mai multe persoane folosesc succesiv şi repetitiv bunul, pe intervale egale ori inegale), legea prevede posibilitatea de EXCLUDERE A COPROPRIETARULUI care tulbură în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, prin hotărâre judecătoresacă, caz în care unul sau mai mulți dintre ceilalți coproprietari, ori un terț,trebuie să cumpere cota celui pe care doresc să îl excludă, la prețul stabilit pe bază de expertiză, dispusă de instanță. Hotărârea de excludere se pronunță strict după consemnarea acestui preț. După rămânerea definitivă a hotărârii, cumpărătorul își poate intabula dreptul iar cel exclus poate ridica suma consemnată.
La Legal Pro Advisory vă stăm la dispoziție cu opinii și soluții legale în toate aspecte și etapele litigiilor privind coproprietatea. Pentru mai multe detalii, nu ezitați să ne contactați.
