Cumpărarea unui imobil este o decizie importantă, atât din punct de vedere financiar cât și prin prisma confortului vieții, în cazul în care aceasta va servi drept locuință sau al posibilității de a o exploata în condițiile dorite, în cazul în care doriți să îi acordați o altă utilitare.
Pentru a evita neplăceri și pierderi în viitor sau să fiți atrași, chiar fără voia și vina dumneavoastră, în litigii, se impune o atentă analiză prealabilă, inclusiv juridică a imobilului vizat și a condițiilor și mecanismelor prin care veți dobândi calitatea de proprietar.
Iată câteva dintre aspectele cărora să le acordăm atenție:
IDENTITATEA ȘI REPUTAȚIA VÂNZĂTORULUI. CALITATEA DE PROPRIETAR
Numai proprietarul vă poate vinde. Verificați dacă cel ce dorește să vândă este proprietarul, pe baza Titlului de proprietate și Extrasului de Carte Funciară.
În cazul dezvoltatorilor imobiliari ori ai vânzătorilor persoane-juridice este indicat să verificați recenziile clienților anteriori și litigiile trecute ori în curs.
ANALIZA PREALABILĂ ATENTĂ A IMOBILULUI
Faceți o verificare atentă a stării mobilului anterior deciziei de achiziție, atât privit individual cât și raportat la zona de încadrare.
Un preț cu mult sub cel mediu al zonei poate fi un indiciu al unor vicii; proiectele de construire vizate pentru viitor în zona sau în curs de derulare pot implica poluare, zgomot, aglomerări sau chiar o afectare a drepturilor dumneavoastră ca viitori vecini.
Totodată, dacă intenționați o serie de modificări/extinderi/ îmbunătățiri în viitor, trebuie să vă asigurați că reglementările locale de urbanism, aplicabile în zona respectivă, vă permit acest lucru.
Pentru imobilele mai vechi, verificați să nu fie încadrate într-o clasă de risc seismic.
TITLUL DE PROPRIETATE - ISTORICUL PROPRIETĂȚII - LITIGII
Titlul de proprietate și actele privind transmisiunile succesive din istoric pot semnala, prin conținutul lor și mecanismele juridice concrete, vicii ale Titlului Vânzătorului și alte aspecte particulare ce necesită analiza riscurilor la care s-ar expune și dobânditorul subsecvent.
Situația litigiilor în curs, notate sau nenotate în Cartea Funciară, nu trebuie nici ea ignorată.
DOCUMENTAȚIILE DE URBANISM - AUTORIZAȚIILE DE CONSTRUIRE - LITIGII
Trebuie să le fie acordată o atenție deosebită mai ales în cazul construcțiilor noi.
Aceste documente trebuie să fi fost emise cu respectarea legii și să se fi construit, în fapt, cu respectarea lor. În caz contrar, se pot naște litigii în viitor cu vecini și nu numai.
Puteți verifica la Primăria care a emis aceste documentații dacă au fost între timp atacate ori dacă există litigiile pe rol, chiar și nenotate în Cartea Funciară și care este status-ul lor sau puteți solicita Vânzătorului să vă furnizeze această dovadă.
Mai multe detalii privind litigiile având ca obiect anularea autorizațiilor de construire pot fi găsite aici.
Numai un imobil cu cadastrul făcut și intabulat poate fi vândut. Solicitați un Extras de Carte Funciară recent, Încheierea CF de Intabulare precum și documentația cadastrală (planurile) avizată de OCPI spre verificare prealabilă.
IPOTECI ȘI SARCINI. ALTE ASPECTE NOTATE ÎN CARTEA FUNCIARĂ
Acestea pot fi verificate pe baza Extrasului de Carte Funciară. Dacă există, acestea vă vor fi opozabile.
În cazul ipotecilor constituite de vânzător, acestea urmăresc bunul, în mâinile oricui s-ar afla. Adică bunul va putea fi executat de creditorul ipotecar chiar dacă v-a fost vândut și predat dumneavoastră.
Alte notări, care, evident, vă pot atrage în litigii de durată și costisitoare și vă pot genera neplăceri, ar putea viza:
FORMA AUTENTICĂ
Contractul de vânzare-cumpărare se încheie la notar, în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Părțile trebuie să se prezinte personal la notar sau prin mandatar cu Procură autentică.
CLAUZELE CONTRACULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. VÂNZAREA PRECEDATĂ DE ANTECONTRACT
Se impune o analiză coroborată a clauzelor propuse de Vânzător și conceperea unor clauze prin care ambele părți să fie protejate – să existe un echilibru contractual. Astfel, vor fi descurajate anticipat încălcări ale obligațiilor și false declarații și vor exista mecanisme adecvate de remediu.
În practică, există și încercări în sensul înlăturării și limitării unor obligații și garanții legale, a căror valabilitate, deși discutabilă, vă poate împinge în primă instanță în diverse blocaje și neplăceri prelungite.
Pentru cazul vânzării precedate de antecontract mai multe detalii sunt disponibile aici.
DOCUMENTELE OBLIGATORII PENTRU AUTENTIFICARE
În diverse situații particulare, lista acestor documente se poate extinde.
CHELTUIELILE VÂNZĂRII
Dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile vânzării sunt în sarcina Cumpărătorului. Acestea implică taxa notarului, taxele de publicitate, taxe cu verificările prealabilii obligatorii ș.a
Cât privește taxa notarială, pentru anul 2024, Norma Ministerului Justiției 177/2004 stabilește pentru autentificarea vânzării, un onorariu minim, gradual, procentual, raportat la prețul de vânzare, care începe de la 2,2%, dar nu mai puţin de 230 lei pentru un preț de până la 20.000 lei și ajunge până la 6.405 lei + 0,6% pentru suma care depăşeşte 600.001 lei, pentru prețul mai mare de acest ultim prag de raportare.
Atenție, onorariul trebuie să fie minim la acest nivel, conform legii, putând fi convenit deci și un onorariu superior, afară de cazul în care nu ar fi incidente cauze legale de reducere.
PROCESUL VERBAL DE PREDARE-PRIMIRE
Verificați atent imobilul la preluare și semnalați orice neconformități față de cele agreate cu Vânzătorul de la bun început. Nu veți mai putea invoca apoi viciile aparente (ce puteai fi constatate fără cunoștințe de specialitate), fiind presupus că vi le-ați asumat.
Dacă există neconformități față de cele asumate de Vânzător solicitați să fie remediate, stabiliți un termen în acest sens și consemnați totul în scris.
Un aspect important de semnalat - începând cu 11.01.2020, la vânzarea locuințelor, dezvoltatorii imobiliari au obligația de a realiza branșamentele la utilități, suportând cheltuielile aferente. Conform legii, imobilul se va putea preda către proprietar numai după admiterea recepției și punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice. În practică, există multiple situații în care lucrurile nu stau așa, în defavoarea cumpărătorilor, sau se încearcă limitarea acestei obligații și a răspunderii corelative prin diverse clauze contractuale.
Detalii despre Antecontracte - aici.
La Legal Pro Advisory oferim sprijinul necesar atât în cadrul verificărilor prealabile impuse deciziei de achiziție, la încheierea antecontractelor și a Contractelor de vânzare-cumpărare, precum și reprezentare în litigiile conexe, astfel încât drepturile și interesele dumneavoastră să fie respectate.
